04 Nov Vendita con riserva di proprietà: l’Agenzia delle Entrate chiarisce trascrizione e voltura catastale
L’Agenzia delle Entrate ha fornito nuove indicazioni operative sulla gestione della vendita immobiliare con riserva di proprietà, chiarendo sia le modalità di pubblicità nei registri immobiliari sia gli adempimenti catastali collegati.
Le precisazioni arrivano con la risoluzione n. 42/E e riguardano una tipologia contrattuale particolare, nella quale l’acquirente entra immediatamente nel possesso dell’immobile e ne assume i rischi, mentre il trasferimento della proprietà avviene soltanto al pagamento dell’ultima rata del prezzo.
Come funziona la vendita con riservato dominio
La risoluzione richiama innanzitutto quanto previsto dall’articolo 1523 del Codice Civile. In questa forma di compravendita il compratore può utilizzare subito il bene e ne sopporta tutti i rischi, ma il venditore conserva formalmente la proprietà fino all’integrale pagamento del corrispettivo pattuito.
Si viene così a creare una separazione tra il godimento dell’immobile, che passa immediatamente all’acquirente, e la titolarità del diritto di proprietà, che rimane invece al venditore fino alla conclusione dei pagamenti.
Secondo l’orientamento consolidato della giurisprudenza, la vendita con patto di riservato dominio deve essere considerata una vera e propria compravendita definitiva, nella quale l’effetto traslativo della proprietà è semplicemente differito nel tempo.
Trascrizione obbligatoria fin dalla stipula
Uno dei principali chiarimenti riguarda la pubblicità immobiliare.
L’Agenzia conferma che il contratto deve essere trascritto fin dal momento della stipula, rientrando tra gli atti per i quali il Codice Civile prevede l’obbligo di trascrizione.
La trascrizione assume un ruolo fondamentale perché rende immediatamente conoscibile ai terzi l’esistenza della riserva di proprietà a favore del venditore. In questo modo chiunque possa avere interesse sull’immobile viene informato del fatto che l’acquirente ne dispone e ne sostiene i rischi, ma non ne è ancora proprietario.
Per garantire una corretta rappresentazione della situazione giuridica, nella nota di trascrizione dovrà essere indicata espressamente la natura dell’atto come “compravendita con riserva di proprietà”, con la possibilità di inserire ulteriori informazioni utili alla piena comprensione della fattispecie.
Quando va effettuata la voltura catastale
La risoluzione affronta anche il tema dell’aggiornamento catastale, uno degli aspetti che aveva generato maggiori dubbi operativi.
Secondo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, la voltura catastale deve essere richiesta già al momento della stipula e della registrazione dell’atto.
La motivazione risiede nel fatto che il contratto produce immediatamente effetti rilevanti sulla posizione delle parti. Pur non acquisendo ancora la proprietà, infatti, l’acquirente ottiene la disponibilità economica del bene e assume tutti i rischi collegati.
Per questo motivo l’aggiornamento catastale deve essere eseguito fin dall’inizio del rapporto contrattuale.
Nessuna nuova voltura al pagamento dell’ultima rata
Un altro chiarimento importante riguarda il momento in cui l’acquirente diventa effettivamente proprietario dell’immobile.
L’Agenzia precisa che il pagamento dell’ultima rata, pur determinando il definitivo trasferimento della proprietà, non comporta la necessità di effettuare una nuova voltura catastale.
L’intestazione eseguita al momento della stipula è infatti già sufficiente a garantire il corretto aggiornamento degli archivi catastali.
L’avvenuto pagamento integrale del prezzo sarà invece reso pubblico attraverso un’apposita annotazione nei registri immobiliari, che documenterà il perfezionamento del trasferimento della proprietà dal venditore al compratore.
Più certezza per operatori e professionisti
Con queste indicazioni l’Agenzia delle Entrate interviene su una materia che aveva generato interpretazioni differenti nella pratica notarile e catastale, definendo in modo più chiaro sia il momento della trascrizione sia quello dell’aggiornamento catastale.
La linea interpretativa adottata conferma che, pur in presenza di un trasferimento della proprietà differito nel tempo, gli effetti economici e sostanziali del contratto giustificano la trascrizione immediata dell’atto e l’esecuzione della voltura catastale già al momento della stipula.
fonte: fiscooggi.it
