Locazione turistica: imprenditorialità confermata dal numero di prenotazioni

La natura imprenditoriale dell’attività di locazione turistica è confermata dal numero elevato delle prenotazioni, dalla continuità nel tempo dell’attività, dalla presenza dell’immobile sulle principali piattaforme telematiche e dall’entità degli introiti in assenza di ulteriori redditi imponibili. Neppure è possibile la ‘compensazione’ tra la somma asseritamente versata a titolo di cedolare secca e le imposte accertate, trattandosi di imposte alternative, aventi differente natura e struttura ed essendo la cedolare secca un regime opzionale alternativo non applicabile al reddito d’impresa.

La Corte di giustizia di primo grado di Firenze, con la sentenza n. 148 del 02.03.2026, ha evidenziato alcuni rilevanti profili in tema di natura imprenditoriale dell’attività di locazione turistica gestita attraverso piattaforme telematiche.

Nel caso di specie, il contribuente aveva impugnato gli avvisi con i quali la Direzione Provinciale di Firenze dell’Agenzia delle entrate aveva accertato, ai sensi degli articoli 39, comma 2, lettera a) Dpr n. 600/1973, un maggior reddito di impresa, e, ai sensi dell’articolo 55, comma 1, Dpr n. 633/1972, un volume d’affari ai fini Iva, procedendo al recupero delle maggiori imposte dovute e all’irrogazione delle relative sanzioni.

L’accertamento dell’Ufficio originava da una verifica della Guardia di finanza presso una struttura ricettiva, ove la GdF aveva estratto le prenotazioni ricevute dalla struttura dal 2017 al 2023, unitamente ai prospetti riepilogativi e alle fatture emesse dal portale online su cui la struttura risultava registrata. Tale documentazione consentiva di ricostruire i proventi derivanti dall’attività, rilevando comunque la GdF che la struttura forniva solo il servizio di pernottamento e non offriva servizi aggiuntivi.

La GdF segnalava all’Agenzia delle entrate gli elementi positivi di reddito non dichiarati e l’Ufficio notificava infine gli avvisi di accertamento, impugnati dal contribuente sostenendo, per quanto di interesse, che l’attività svolta non sarebbe stata qualificabile alla stregua di un’attività di impresa, essendo riconducibile alla locazione breve ex articolo 4, Dl n. 50/2017 e dunque a reddito fondiario, e che gli importi recuperati a tassazione erano comunque già stati tassati, non tenendosi peraltro in considerazione le imposte versate dal portale a titolo di ritenuta per suo conto.

Secondo la Cgt di Firenze i ricorsi erano infondati.

Evidenziano i giudici che, nella specie, svariati elementi inducevano a ritenere la natura imprenditoriale dell’attività svolta, non essendo pertanto applicabile il regime previsto dall’articolo 4, Dl 50/2017 e non potendo il contribuente optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, laddove il requisito che qualifica un’attività ricettiva quale ‘locazione breve’ e che, quindi, consente di qualificare gli introiti da questa derivanti quali redditi fondiari invece che come redditi di impresa, è che l’attività in questione sia appunto svolta “al di fuori dell’esercizio di attività di impresa”. Diversamente, nel caso in cui l’attività risulti svolta in forma imprenditoriale si parla di redditi d’impresa, laddove per impresa commerciale si intende “l’esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività indicate nell’art. 2195 c.c.”, e dovendosi comunque qualificare redditi d’impresa, altresì “i redditi derivanti dall’esercizio di attività organizzate in forma d’impresa dirette alla prestazione di servizi che non rientrano nell’art. 2195 c.c.”.

La Cgt rileva peraltro che con riferimento alla qualificazione di un’attività alla stregua di attività di impresa e del soggetto che la esercita alla stregua di imprenditore, la legislazione fiscale e quella civilistica non sono coincidenti: l’art. 2082 c.c. considera infatti imprenditore chi svolge un’attività economica organizzata in modo professionale, mentre l’articolo 55, Dpr n. 917/1986, non richiede il requisito dell’organizzazione, bensì la mera professione abituale delle attività di cui all’articolo 2195 cc (tra cui, quindi, la prestazione di servizi), anche non svolta in modo esclusivo.

Il requisito poi dell’abitualità deve essere inteso come “attività stabile nel tempo, con riguardo al periodo temporale rilevante ai fini dell’imposizione sui redditi e, quindi, al periodo di imposta” (cfr., Cassazione 21 giugno 2022, n. 20065).

Tanto premesso, nel caso in esame vari indizi deponevano sia per l’abitualità e la professionalità, che per l’organizzazione in forma d’impresa dell’attività svolta.

In primo luogo, infatti il numero elevato delle prenotazioni (nella misura di diverse centinaia ogni anno): la Cgt rileva a tal proposito come la giurisprudenza ha già avuto modo di evidenziare che un alto numero di ospiti che frequentano la struttura può testimoniare “l’esistenza di un’attività stabile, continuativa, quindi, professionalmente esercitata” (Cgt I grado, Pescara, II, 14 luglio 2023, n. 474).

Anche la continuità nel tempo dell’attività esercitata è del resto un indizio da cui dedurre l’imprenditorialità, laddove, nella specie, il ricorrente esercitava l’attività sin dal 2017, essendo evidente che un’attività economica esercitata per 8 anni non può essere considerata ‘occasionale’ (in senso conforme anche Corte di giustizia, sentenza 26 settembre 1996, causa C-230/94, secondo la quale la locazione di un bene deve essere qualificata attività economica quando ricava introiti con carattere di stabilità).

Vi era infine da considerare la presenza dell’immobile sulle principali piattaforme online, laddove, rileva la Corte, la giurisprudenza ha osservato che avvalersi della “pubblicità via internet al fine di beneficiare al massimo della presenza costante di turisti e quindi garantirsi un ricavo nel tempo” costituisce “un tassello per confermare che l’attività svolta è abituale e non occasionale” (Cgt I grado, Cosenza, VI, 30 dicembre 2024, n. 9640).

Da non sottovalutare, poi, anche l’entità degli introiti derivanti dall’esercizio dell’attività, in assenza di ulteriori redditi imponibili, laddove la rilevanza delle entrate e l’assenza di ulteriori forme di sostentamento induceva a ritenere che l’attività, proprio perché unica fonte di reddito del ricorrente, era esercitata abitualmente, professionalmente e non in modo saltuario.

Tutti i suddetti indici deponevano, in sostanza, oltre che per l’esercizio abituale e continuativo dell’attività, anche per la sussistenza di un’organizzazione in forma d’impresa, non essendo a tal fine necessario che l’attività imprenditoriale si svolga con un apparato esteriore aziendale, ma essendo sufficiente “un adeguato coordinamento dei fattori della produzione, ed in particolare del lavoro proprio e di capitali” (Cgt I grado, Lecco, I, 6 giugno 2024, n. 72), a maggior ragione per svolgere un’attività di questo tipo dove la promozione dell’immobile, le prenotazioni, le disdette, i pagamenti, etc., sono gestiti dal portale e l’attività può ben essere gestita con l’uso di un pc.

Dal numero elevato di prenotazioni poteva del resto desumersi che le prenotazioni si susseguivano una dopo l’altra e che le unità immobiliari erano locate in modo continuativo, derivandone chiaramente l’abitualità dell’attività. Inoltre, l’elevato numero di prenotazioni induceva a ritenere che si trattava di attività organizzata, bastando pensare all’attività di pulizia e cambio biancheria delle quattro unità oggetto di locazione, che, considerato il ricambio continuo di ospiti, richiedeva necessariamente un determinato livello di organizzazione della forza lavoro e una determinata professionalità nello svolgimento dell’attività.

Evidenzia infine la Cgt che anche la prassi richiamata dal ricorrente confermava in realtà la correttezza della pretesa, laddove la Risposta a interpello n. 278/2020 (che a sua volta richiama la circolare n. 24/ 2017) rileva che:

a) l’attività di locazione è inquadrabile quale locazione breve che genera reddito fondiario se non vengono forniti servizi aggiuntivi di natura personale e l’attività non è organizzata in forma d’impresa ai sensi dell’art. 2082 codice civile

b) l’assenza di servizi aggiuntivi non è sufficiente per escludere la natura imprenditoriale dell’attività (in caso contrario non vi sarebbe stato bisogno di specificare che l’attività non deve essere esercitata in forma d’impresa ai sensi dell’art. 2082 codice civile).

E dunque l’attività di locazione ai fini turistici ben può produrre reddito d’impresa laddove la stessa – sebbene consti dei soli servizi di fornitura iniziale di biancheria e pulizia finale – sia esercitata in forma imprenditoriale, come era appunto nella specie.

La Corte valuta poi legittimo il mancato scomputo, dalle imposte recuperate, dell’imposta asseritamente pagata a titolo di cedolare secca e versata dalla piattaforma online per suo conto. Rilevava a tal proposito il ricorrente che il portale gli aveva comunicato di aver già versato le imposte sugli affitti per suo conto, e che, quindi, l’Ufficio avrebbe dovuto tenere conto del fatto che l’aliquota, pari al 21% dei redditi di locazione generati era da scomputare.

La Cgt ritiene però che anche questo motivo sia infondato, rilevando che il ricorrente non aveva indicato e/o provato gli importi che il portale avrebbe versato all’Erario, e, ad ogni modo, rileva la Corte, la ‘compensazione’ richiesta tra la somma asseritamente versata a titolo di cedolare secca e le imposte accertate dall’Ufficio non sarebbe stata possibile, trattandosi di imposte alternative, aventi differente natura e struttura, ed essendo la cedolare secca un regime opzionale non applicabile al reddito d’impresa, peraltro riservato esclusivamente alle persone fisiche “che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa” (così circolare n. 26/2011).

Tanto premesso in ordine allo specifico caso processuale, in termini più generali, giova anche evidenziare quanto segue.

La disciplina fiscale per le locazioni brevi si applica ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti.

Come visto, restano fuori da questa disciplina i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce prestazioni aggiuntive rispetto alla fornitura di biancheria, pulizia dei locali e concessione dell’utilizzo di utenze telefoniche o wi-fi (per esempio, servizio di colazione e somministrazione di alimenti e bevande, messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti, etc.).

In questi casi, sotto il profilo fiscale, si rientra infatti nell’attività d’impresa.

Con l’articolo 1, commi 595 e 596 della legge 178/2020 era stato peraltro stabilito che, a partire dal 2021, il regime fiscale proprio delle locazioni brevi potesse essere riconosciuto solo in caso di destinazione a tale attività di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta, laddove, superato tale limite, l’attività sarebbe stata comunque considerata di impresa. Con la Legge di bilancio 2026, con effetto dal periodo d’imposta 2026, in senso ancora più restrittivo tale limite è stato ridotto a due appartamenti.

In conclusione, chiunque eserciti l’attività di locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale, direttamente o tramite società che svolgono attività di intermediazione immobiliare ovvero di gestione di portali telematici, è soggetto, anche ai fini fiscali, alla disciplina generale dell’imprenditore, nonché all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività presso lo sportello unico per le attività produttive (Suap) del Comune del territorio in cui viene svolta l’attività.

Le piattaforme telematiche devono inoltre comunicare alle autorità fiscali tutti i dati relativi a quei soggetti che usano la piattaforma di intermediazione per “vendere” agli utenti finali i propri prodotti o servizi (anche ai fini della Direttiva DAC 7).
fonte: fiscooggi.it