L’edificabilità di un terreno è nel piano regolatore comunale

In tema di plusvalenza immobiliare, un’area deve considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio secondo lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, a prescindere dall’approvazione della Regione e dall’adozione degli strumenti attuativi del piano regolatore. Questo principio è stato confermato dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 17198 del 26 giugno 2025.

Prima di esaminare nel merito la vicenda processuale, occorre premettere che, in base alla lettera b) dell’articolo 67 del Testo unico sulle imposte dirette (Tuir), Dpr n. 917/1986, costituiscono redditi diversi, le plusvalenze realizzate mediante:

• cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari
• cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Come si può notare, relativamente ai terreni edificabili, in presenza delle condizioni indicate dalla norma, la plusvalenza si genera a prescindere dal tempo trascorso tra l’acquisto del bene e la successiva cessione.

Nel caso in esame l’Ufficio ha emesso un avviso di accertamento parziale contestando la circostanza che la contribuente non avesse provveduto al pagamento della plusvalenza relativamente alla cessione di un terreno edificabile.

La contribuente ha impugnato l’atto di accertamento, ritenendo che il terreno da lei ceduto non fosse da qualificare come terreno edificabile.

Ciò, soprattutto, in considerazione del fatto che tale area era, di fatto, destinata al completamento di una struttura di pubblico servizio e, quindi, non poteva essere destinato a scopi edilizi privati.

La Ctp di Reggio Calabria ha ritenuto che il pagamento della plusvalenza fosse dovuto, ma ha rideterminato il relativo importo.

Il successivo appello della contribuente è stato respinto dalla Ctr della Calabria, con sentenza n. 1336/2017.

I giudici della Corte di cassazione, ai fini dell’individuazione dell’esatta natura del terreno in relazione al quale era stato contestato il mancato pagamento della plusvalenza, hanno richiamato l’articolo 36, secondo comma, del Dl n. 223/2006, in base al quale “…un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.”

A seguito di questa disposizione normativa, la Corte di cassazione (decisione n. 25505/2006) ha evidenziato che questa scelta del legislatore tiene conto del fatto che la semplice adozione degli strumenti urbanistici generali è idonea a far lievitare il valore venale delle aree in esse comprese.

Con la pronuncia in esame, al riguardo, si è affermato che “…l’adozione dello strumento urbanistico, con inserimento di un terreno con destinazione edificatoria, imprime al bene una qualità che è recepita dalla generalità dei consociati come qualcosa di già esistente e di difficile reversibilità.”

Più nel dettaglio si è evidenziato, sempre con l’ordinanza in commento, che l’avvio del procedimento amministrativo di trasformazione urbanistica del suolo determina l’avvio anche di un processo di trasformazione economica dello stesso suolo con conseguente necessaria modifica dei criteri di valutazione del bene stesso.

È stato dunque richiamato il costante orientamento (Cassazione n. 27929/2024) secondo il quale, ai fini dell’assoggettamento alla plusvalenza di cui all’articolo 67 del Tuir è sufficiente che l’area in esame sia inserita nello strumento urbanistico generale,“…non rilevando, invece, la sua vocazione edificatoria o agricola fondata sulle previsioni dello strumento urbanistico locale.”

In definitiva, ai fini della tassazione della plusvalenza di cui all’articolo 67, lettera b) del Tuir bisogna fare riferimento al piano regolatore generale adottato dal Comune, “…indipendentemente dal perfezionamento del relativo iter procedimentale e dal successivo rilascio della concessione edilizia (Cassazione n. 1286 del 26 gennaio 2015).”

Alla luce di quanto sopra e, tenuto conto delle risultanze del piano regolatore generale del Comune in cui il terreno in questione è sito, è stato respinto il ricorso della contribuente.
fonte: fiscooggi.it