28 Set Conferma della conformità catastale, effetti giuridici e ruolo del notaio
L’atto, per esempio di compravendita, viziato per mancanza della relativa dichiarazione può essere sanato solo qualora essa sia stata formalmente omessa in atti ma di fatto sia possibile
La compravendita mancante della dichiarazione di conformità catastale è nulla e la conferma dell’atto non elimina i profili di responsabilità in capo al notaio rogante, essendo anch’egli pubblico ufficiale e garante del principio di capacità contributiva costituzionalmente previsto. Questo è il principio espresso dalla suprema Corte di Cassazione civile con la sentenza n. 22902/2026.
La pronuncia si inserisce nell’ambito di un orientamento dei giudici di legittimità (Cassazione civile, sezione II, sentenze n. 26290/2025; n. 9868/2025; n. 27181/2022; n. 27181; ordinanza n. 21828/2019).
In particolare, la vicenda origina da un rilievo mosso dal competente archivio notarile in sede ispettiva nei confronti del notaio rogante per aver stipulato un atto di vendita, avente a oggetto il trasferimento del diritto di proprietà su fabbricati costituenti unità immobiliari urbane, privo della dichiarazione di conformità catastale richiesta a pena di nullità dall’articolo 29, comma 1-bis della legge n. 52/1985.
L’amministrazione degli archivi notarili, soccombente in commissione disciplinare e in corte d’appello, rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, ha proposto ricorso in Cassazione con unico motivo rilevando la “violazione e falsa applicazione degli artt. 28, comma 1, n. 1, e 138, comma 2, legge 16 febbraio 1913, n. 89, e 29, commi 1 bis e 1 ter della legge n. 52 del 1985, come modificato dall’articolo 8 del Dl 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla legge 1 giugno 2017, n. 96, per avere i giudici di merito deciso difformemente dai principi affermati da questa Corte, secondo cui sussiste la responsabilità disciplinare del notaio ai sensi del ridetto articolo 28 anche quando sia stata omessa la dichiarazione di conformità prevista a pena di nullità dall’articolo 29, comma 1 bis, della legge n. 52 del 1985, e vi sia stata successiva conferma ai sensi del comma 1 ter della medesima disposizione, sostenendo che le fattispecie ivi analizzate erano differenti da quella in esame”.
La questione giuridica ruota intorno agli effetti derivanti dall’atto di conferma che va a sanare l’originaria compravendita priva della dichiarazione di conformità catastale prevista a pena di nullità.
È pacifico che l’atto di conferma vada a sanare gli effetti prodotti o che avrebbe dovuto produrre l’atto di compravendita affetto da nullità e che, quindi, vada a consolidare e garantire il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile nell’ottica di salvaguardia dei traffici giuridici e della pubblicità immobiliare. Giova precisare che l’atto viziato può essere confermato solo qualora la dichiarazione di conformità catastale sia stata formalmente omessa in atti ma di fatto sia possibile: a titolo esemplificativo, se un immobile presenta delle difformità effettive e sostanziali tra lo stato di fatto e le planimetrie di riferimento oltre al mancato aggiornamento dei dati catastali, l’atto viziato non è in ogni caso confermabile.
Pertanto, il punto focale della questione è se l’atto di conferma abbia efficacia sanante oltre che per l’atto di trasferimento (nel caso in esame la compravendita) anche per la responsabilità disciplinare del notaio rogante per aver stipulato un atto che è espressamente vietato dalla legge.
Per la suprema Corte, l’atto di conferma non elimina la responsabilità disciplinare del notaio in quanto “sebbene la sostituzione di diritto di una clausola nulla operi con riferimento al momento genetico del contratto, ciò vale ai soli fini privatistici, e non con riferimento al diverso profilo disciplinare del notaio rogante, per il quale l’illecito di cui all’articolo 28, comma 1, n. 1, legge n. 89 del 2013, avendo carattere istantaneo, risulta definitivamente consumato”. Dunque, si tratta di una nullità che ha carattere assoluto (non relativo) e testuale presentando quei tipici connotati che la fanno rientrare nella sfera applicativa dell’articolo 28 della legge notarile (Ln), con applicazione della sanzione prevista dall’articolo 138, comma 2 della legge notarile (sospensione da sei mesi a un anno).
Le argomentazioni della difesa in merito al fatto che l’effetto della conferma vada a travolgere e sanare ogni patologia emergente dall’atto originario non è prospettabile, dato che l’effetto sanante è sul rapporto traslativo e non sull’illecito disciplinare che ormai si è consumato. Infatti, “pur potendo l’atto essere confermato ai sensi del ridetto articolo 29, comma 1 ter, nessuna disposizione esclude che gli atti confermabili integrino violazione dell’articolo 28 legge notarile, con la conseguenza che, essendosi l’illecito disciplinare del notaio consumato nel momento in cui è stato rogato l’atto affetto da nullità, il rimedio previsto dal legislatore per la sua conservazione non può assumere efficacia sanante o estintiva della punibilità”.
E infatti, a sostegno delle citate argomentazioni, si leggerà che “la responsabilità disciplinare del notaio sussiste per il solo fatto di aver ricevuto un atto vietato dalla legge, senza che abbia rilievo l’eventuale successiva conferma dell’atto, ove ritenuta ammissibile da parte del legislatore, né (a fortiori) l’astratta possibilità di conferma del medesimo”.
Risolta la questione sulla sussistenza e persistenza della responsabilità disciplinare del notaio anche dopo aver rogato l’atto di conferma, resta da argomentare in merito al differente regime normativo previsto per le nullità di natura “catastale” rispetto a quelle di natura “urbanistica”.
I controricorrenti nella pronuncia esaminata adducono una problematica di natura costituzionale, quasi discriminatoria tra i due diversi regimi previsti dato che, in materia urbanistica, dall’articolo 47 del Dpr n. 380/2001, in materia di nullità urbanistiche appunto, si evince che l’atto di conferma sana anche eventuali profili di responsabilità in capo al notaio rogante.
Dunque, quello che per la difesa sarebbe quasi una disparità di trattamento tra le due discipline, per la Cassazione è necessario data “l’eterogeneità degli scopi cui sono dirette le due diverse normative”. In materia catastale, infatti, non è possibile interpretare analogicamente ed estensivamente le disposizioni vigenti in materia urbanistica/edilizia, dato che la disciplina delle invalidità derivanti dalle violazioni in materia edilizia mira a deflazionare le transazioni aventi a oggetto immobili abusivi. Scopo della disciplina in materia di conformità catastale, invece, è quello di perseguire il contrasto all’evasione fiscale teso quindi alla tutela e all’emersione della effettiva capacità contributiva di ogni contribuente: questo è un valore e un principio costituzionalmente garantito ai sensi dell’articolo 53 della Costituzione (Cassazione civile, sezione II, sentenza n. 4216/2022). Dunque, la dichiarazione di conformità allo stato di fatto della planimetria e dei dati catastali dell’immobile costituisce un presidio indispensabile, poiché i dati catastali costituiscono elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene.
Per tale ragione non è plausibile allineare la disciplina catastale a quella urbanistica e attenuare i profili di responsabilità del notaio rogante che, in qualità di pubblico ufficiale e rappresentante del ministero notarile, deve garantire la corretta circolazione immobiliare e salvaguardare i principi costituzionalmente previsti dall’ordinamento.
Coerentemente a tali argomentazioni si leggerà, infatti, che deve escludersi “il dubbio di incostituzionalità dell’articolo 29 comma 1-ter legge 52 del 1985 prospettato dal controricorrente per non avere la disposizione escluso la responsabilità disciplinare del notaio in caso di atto nullo confermabile”, dato il diverso scopo che le due discipline perseguono. Pertanto, il ricorso degli archivi notarili è stato accolto.
fonte: fiscooggi.it
