Agevolazioni fiscali prima casa: requisiti, regole aggiornate e casi di decadenza

21 Apr Agevolazioni fiscali prima casa: requisiti, regole aggiornate e casi di decadenza

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa rappresentano uno dei principali strumenti a disposizione di chi vuole ridurre il costo complessivo di una compravendita immobiliare.

La normativa attuale conferma un impianto stabile: per accedere ai benefici è necessario che l’immobile non sia classificato come abitazione di lusso, che l’acquirente rispetti precisi requisiti patrimoniali e che la residenza venga trasferita nel Comune dell’immobile entro i termini previsti, ovvero entro 18 mesi dall’acquisto, con dichiarazione resa nell’atto di compravendita. . Il sistema agevolato si traduce in imposte ridotte e, in alcuni casi, nella possibilità di recuperare quanto già versato tramite credito d’imposta.

I requisiti soggettivi richiedono che l’acquirente non sia proprietario di altri immobili nello stesso Comune e non abbia già usufruito del beneficio su un’altra abitazione, salvo l’impegno a venderla entro due anni. Sul piano oggettivo, l’agevolazione è riconosciuta per immobili appartenenti alle categorie catastali ammesse (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11), mentre restano escluse le abitazioni di tipo signorile, ville e immobili di pregio storico o artistico (A1, A/8, A/9). Centrale è anche il requisito della residenza: deve essere già presente o trasferita entro 18 mesi, e la giurisprudenza ha ribadito che deve trattarsi di una residenza effettiva, non solo anagrafica.

Le agevolazioni prima casa si applicano anche alle pertinenze, purché destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e acquistate contestualmente o con atto separato. Il beneficio spetta per le unità classificate o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

L’agevolazione è riconosciuta nel limite di una pertinenza per ciascuna categoria catastale; eventuali ulteriori pertinenze appartenenti alla stessa categoria non possono beneficiare del regime agevolato.

Casi particolari
– La mancata disponibilità dell’immobile, ad esempio per un inquilino che non rilascia i locali, non è considerata causa di forza maggiore. Occorre che la forza maggiore sia un evento oggettivo, imprevedibile e inevitabile (Cassazione, tra le altre, ordinanza n. 20557/2024), escludendo quindi impedimenti riconducibili a scelte o condizioni già note al momento dell’acquisto.
– Per i cittadini italiani trasferiti all’estero per lavoro, le agevolazioni si applicano anche se l’immobile è situato nel Comune di nascita oppure in quello di precedente residenza o attività, a condizione che l’attività lavorativa sia stata svolta in Italia per almeno cinque anni. Il requisito temporale non deve essere necessariamente continuativo e deve risultare già soddisfatto al momento dell’acquisto.
– Per il personale delle Forze armate e di polizia non è richiesto il requisito della residenza.

Sul fronte fiscale, le imposte variano in base al tipo di venditore. Con un privato o un’impresa in esenzione IVA, l’imposta di registro scende al 2%, mentre con un’impresa soggetta a IVA l’aliquota è del 4%. È possibile applicare il meccanismo del prezzo‑valore, che consente di calcolare l’imposta sulla rendita catastale rivalutata, riducendo la base imponibile e limitando gli accertamenti. Le agevolazioni si estendono anche a una pertinenza per ciascuna categoria catastale C/2, C/6 e C/7. Rimane attivo fino al 2027 il Fondo di Garanzia Prima Casa, che facilita l’accesso ai mutui con garanzie statali fino all’80% o oltre per famiglie numerose.