10 Mag “Prima casa” su più immobili, tre anni di tempo per unirli
In caso di acquisto contemporaneo di due abitazioni con applicazione del beneficio “prima casa” su entrambi gli immobili, il termine triennale a disposizione dell’ufficio per verificare che il contribuente abbia unificato i due immobili, inizia a decorrere dopo il decorso di tre anni dalla registrazione dell’atto. Questo principio è stato espresso dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 8139 del 27 marzo 2025. Il caso di specie ha riguardato una contribuente che aveva acquistato due abitazioni usufruendo, per entrambe, del beneficio “prima casa”.
Questa possibilità è stata ammessa dall’Amministrazione finanziaria con numerosi documenti di prassi (ad esempio circolare n. 38/2005, risoluzione n. 142/2009, circolare n. 31/2010, circolare n. 18/2013, circolare n. 2/2014) secondo cui il beneficio è ammesso su entrambi gli immobili purché ricorrano le due seguenti condizioni:
- i due appartamenti contigui devono essere destinati, dopo l’acquisto, a costituire un’unica unità abitativa
- l’immobile risultante dall’unificazione deve conservare le caratteristiche tipiche degli immobili in relazione ai quali può essere concessa l’agevolazione “prima casa”.
Nel caso in esame, l’ufficio in sede di registrazione aveva riconosciuto il beneficio fiscale su entrambi gli immobili ma, successivamente, ha revocato le agevolazioni per uno dei due immobili, in quanto, da controlli effettuati, era risultato che la contribuente, entro tre anni dalla registrazione dell’atto non aveva provveduto all’unificazione delle due unità immobiliari.
La parte ha impugnato l’avviso di revoca delle agevolazioni, ritenendo che lo stesso fosse stato notificato dopo il decorso del termine a disposizione dell’ufficio per effettuare i relativi controlli. Il giudizio di primo grado si è concluso con esito favorevole alla parte, mentre la Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Abruzzo (decisione n. 178 del 9 marzo 2023) ha ritenuto legittimo l’avviso di liquidazione notificato dall’ufficio.
La Corte di Cassazione, con la pronuncia in commento ha, in primo luogo, riconosciuto il diritto del contribuente al godimento del beneficio fiscale della “prima casa” in relazione all’acquisto contemporaneo di due abitazioni, a patto che ricorrano le condizioni sopra indicate.
Successivamente i giudici, richiamando il proprio consolidato orientamento (Cassazione n. 9030/2017, n. 11322/2020 e n. 21614/2020), hanno rilevato che “…l’agevolazione presuppone che, entro il termine di tre anni dalla registrazione, deve essere dato effettivo seguito all’impegno assunto dai contribuenti, in sede di rogito, di procedere all’unificazione dei locali”.
In relazione alla casistica in esame, il legislatore non ha stabilito espressamente un termine entro il quale il contribuente, al fine di mantenere le agevolazioni, deve procedere all’unificazione degli immobili. Al riguardo i giudici hanno affermato che “…se il legislatore non ha fissato specificatamente un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipende la concessione di un beneficio, tale termine non potrà essere mai più ampio di quello previsto per i controlli.”
Sulla base di questo principio e, tenuto conto del termine triennale stabilito dal secondo comma dell’articolo 76 del Testo unico sull’imposta di registro, Dpr n. 131/1986, i giudici hanno affermato che la contribuente avrebbe dovuto dare prova dell’avvenuta unificazione degli immobili entro tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto.
Per quanto riguarda il termine entro il quale l’ufficio, preso atto della mancata unificazione degli immobili, deve notificare l’avviso di liquidazione per contestare la decadenza dall’agevolazione “prima casa”, si è evidenziata la distinzione tra mendacio “originario” e mendacio “successivo”.
Si è quindi affermato che, nei casi di mendacio “originario”, ovvero nei casi in cui la mancanza dei requisiti richiesti dalla normativa di settore sussiste già al momento della registrazione dell’atto il termine triennale a disposizione dell’ufficio decorre dalla registrazione dell’atto.
Nei casi, invece, di mendacio “successivo”, ovvero nei casi in cui la mancanza dei requisiti ai quali è subordinata l’agevolazione è verificabile solo dopo la registrazione dell’atto, il termine triennale inizia a decorrere solo a partire dal giorno nel quale l’adempimento che il contribuente aveva l’onere di eseguire è rimasto inattuato.
Sulla base di questi principi e richiamata l’importante sentenza della Cassazione n. 1196/2000, si è affermato che “…il Giudice regionale ha correttamente ritenuto l’avviso tempestivamente notificato, in quanto l’amministrazione dopo aver constatato che decorsi tre anni dalla data di registrazione dell’atto di compravendita 5.4.2016, non avendo l’acquirente dimostrato l’ultimazione dei lavori entro il 5.4.2019 ed, altresì, la completa realizzazione degli obblighi catastali espressi nell’atto, notificava in data 10 maggio 2019 alla stessa l’avviso di liquidazione e irrogazione delle sanzioni.”. Pertanto, l’avviso di revoca dell’agevolazione “prima casa” emesso dall’ufficio è stato ritenuto legittimo e tempestivo.
fonte:fiscooggi.it
