Usucapione, iscrizione con riserva per la domanda giudiziale di verifica

Il Tribunale di Pistoia, con la pronuncia n. 1398/2025, ha respinto il reclamo relativo alla non sufficiente motivazione dell’apposizione della riserva, da parte del Conservatore dei registri immobiliari di Pescia, all’accettazione della trascrizione della domanda giudiziale finalizzata all’accertamento dell’acquisto avvenuto per usucapione.

Evoluzione processuale
La vicenda trae origine dall’accettazione con riserva, eseguita come detto dal Conservatore di Pescia, della trascrizione della richiesta giudiziale finalizzata alla verifica di un acquisto per usucapione.

La parte ricorrente propone reclamo al tribunale di Pistoia al fine di eliminare la riserva dubitativa e consolidare la formalità, contestando al Conservatore la carenza assoluta di motivazione della riserva (anche alla luce della sentenza delle sezioni unite della Corte di Cassazione n. 13523/2006) e l’erroneità nella ricostruzione della scelta in punto di diritto. Il Conservatore, costituitosi, difende la propria posizione dubitativa motivata nell’accettazione della formalità con il seguente testo: “La trascrizione di una tale domanda non è prevista dall’elenco tassativo di cui agli artt. 2652 e 2653 c. c. e, d’altra parte, non garantirebbe alcun effetto prenotativo trattandosi di un acquisto a titolo originario”.

La motivazione dell’accettazione con riserva: natura amministrativa e procedimento non contenzioso
In merito alla contestazione di parte reclamante circa la non sufficiente motivazione dell’apposizione della riserva – da parte del Conservatore – all’accettazione della formalità, il Tribunale di Pistoia con la pronuncia n. 1398/2025, respingendo il reclamo, si sofferma sulla natura dell’atto.

A parere dell’autorità giudiziaria, infatti, come evidenziato dalla Corte costituzionale e dalla giurisprudenza di legittimità (cfr Corte costituzionale sentenza n. 47/2011 e ordinanza n. 6/2012, le quali richiamano le sentenze della Corte di cassazione nn. 6675/2005 e 4523/1998), il procedimento di reclamo proposto per l’eliminazione della riserva e consolidare gli effetti della formalità (articoli 2674-bis cc e 113-ter delle disposizioni attuative cc), ha natura amministrativa.

Lo stesso si svolge a contraddittorio non pieno, essendo le parti interessate semplicemente sentite; infatti, mentre l’accettazione con riserva della formalità ha lo scopo di far ottenere al richiedente, in via provvisoria, l’attuazione della pubblicità immobiliare, il procedimento dinnanzi all’autorità giudiziaria che ne segue ha ad oggetto il solo accertamento della gravità e fondatezza dei dubbi in questione, essendo la definitiva pronuncia sulla sussistenza del diritto e sull’effettuazione della pubblicità rimessa a un eventuale giudizio contenzioso.

Si tratta, in sostanza, di un procedimento che non comporta esplicazione di una attività giurisdizionale in sede contenziosa, in quanto non ha ad oggetto la risoluzione di un conflitto d’interessi, ma il regolamento secondo legge dell’interesse pubblico alla pubblicità immobiliare. Il provvedimento che lo conclude non è suscettibile di passare in giudicato, potendo le parti interessate adire la normale via contenziosa per ottenere una pronuncia sull’esistenza del loro diritto.

Trascrivibilità della domanda giudiziale di accertamento dell’acquisto per usucapione
La trascrivibilità della domanda giudiziale volta ad accertare l’acquisto della proprietà di beni immobili per intervenuta usucapione rappresenta una questione dibattuta.

Tesi positiva
Un’interpretazione estensiva dell’articolo 2653, comma 1, n. 1), cc, così come avallata dalla Corte di cassazione a sezioni unite, con sentenza n. 13523/2006, consente di ricomprendere la domanda accertativa dell’acquisto per usucapione tra quelle che hanno a oggetto l’accertamento dei diritti. A parere della suprema Corte, infatti, la portata dell’articolo sopra richiamato non può essere limitata ai soli acquisti a titolo derivativo; in particolare, pur in assenza di espressa tipizzazione, si afferma che una certa domanda può esser considerata meritevole di trascrizione in ragione della necessità di far conoscere la lite ai terzi.

Secondo tale ricostruzione interpretativa, la trascrizione assolverebbe allo scopo di pubblicità notizia, al pari della successiva sentenza. La finalità perseguita è quella di opporre la sentenza di accertamento dell’acquisto della proprietà per intervenuta usucapione agli eventuali terzi acquirenti a titolo derivativo dal convenuto, senza dover instaurare un successivo giudizio nei loro confronti.

In questo modo si potrebbe evitare l’istaurazione di ulteriori processi garantendo, da un lato, una tutela effettiva all’usucapente rispetto al rischio che la controparte disponga del proprio diritto, dall’altro si consentirebbe al terzo acquirente di conoscere dell’esistenza di un giudizio avente ad oggetto l’accertamento della proprietà dello stesso bene acquistato.

La posizione dell’usucapito, diversamente, sarebbe privata della tutela offerta dalla trascrizione del suo acquisto a fronte dell’intervenuta trascrizione della domanda giudiziale dell’usucapente. L’usucapito subirebbe pertanto un pregiudizio comune a tutti i casi di domanda giudiziale trascritta: nulla si toglierebbe e nulla si aggiungerebbe all’ordinaria trascrizione con effetti prenotativi delle domande giudiziali di cui all’articolo 2653 cc.

Alla tesi fin qui sostenuta è stata eccepita la regola per cui il principio della continuità delle trascrizioni (articolo 2644 cc) non è applicabile al conflitto tra l’acquirente a titolo derivativo e quello a titolo originario per intervenuta usucapione. Ciò non consentirebbe di giustificare la trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione, prevista espressamente dall’articolo 2651 cc, a fronte della irrilevanza o inammissibilità della trascrizione della domanda in questione.

La suprema Corte, con sentenza n. 5890/2022, ha affermato che “In tema di trascrizione, il conflitto fra l’acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del Codice civile, a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e dall’anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo […]”.

Tesi negativa
In contrapposizione alla tale orientamento, vi è quello a cui aderisce il Conservatore dei registri immobiliari, che invece muove dall’analisi del dato normativo.

Lo stesso Conservatore osserva che la trascrizione delle domande giudiziali è disciplinata dagli articoli 2652 e 2653 cc, contenenti un’elencazione tassativa di quelle per le quali è previsto l’onere della trascrizione, all’interno della quale non è ricompresa la domanda volta a far dichiarare l’usucapione.

Lo stesso legislatore prevede espressamente la sola trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e la trascrizione degli atti e delle domande volte a interrompere il corso dell’usucapione di beni immobili e non della domanda diretta all’accertamento dell’acquisto a titolo originario.

In più, esclude la possibilità di far rientrare la domanda in questione entro il perimetro dell’articolo 2653, primo comma n. 1, alla luce del secondo capoverso della disposizione, secondo il quale: “La sentenza pronunciata contro il convenuto indicato nella trascrizione della domanda ha effetto anche contro coloro che hanno acquistato diritti dal medesimo in base a un atto trascritto dopo la trascrizione della domanda”.

Dal tenore letterale della norma si può ragionevolmente dedurre che lo stesso legislatore non intendesse ricomprendervi la trascrizione della domanda di accertamento dell’usucapione, in quanto l’effetto descritto in tale secondo periodo confliggerebbe con le norme relative all’usucapione e al suo accertamento.

La trascrizione delle domande ex articolo 2653, primo comma, n. 1 cc, ha l’effetto di rendere opponibile la sentenza pronunciata nei confronti del convenuto agli aventi causa dello stesso e, quindi, gli effetti dell’articolo 2644 cc. Tale interesse è invece superfluo nel caso dell’acquisto per usucapione: trattandosi di acquisto a titolo originario, questo prevale su tutti gli acquisti a titolo derivativo che dovessero esser sorti prima o dopo l’introduzione del giudizio di accertamento.

Diversamente, verrebbe meno la funzione conservativa e l’effetto prenotativo della trascrizione delle domande giudiziali che tendono a preservare l’attore, che ottiene sentenza a lui favorevole, da eventuali trascrizioni che dovessero intervenire, medio tempore, tra l’introduzione del giudizio e la pronuncia della sentenza.

Infatti, in ragione delle peculiarità della fattispecie di acquisto a titolo originario non sarebbe necessario assicurare un effetto prenotativo alla domanda né tutelare l’attore contro le possibili iniziative pregiudizievoli dell’usucapito o di terzi.

Peraltro, il principio di tassatività delle trascrizioni, costantemente affermato dalla giurisprudenza (cfr Cassazione n. 9862/2011), esclude che si possa ipotizzare che la trascrizione della domanda di accertamento dell’usucapione sia prevista per una diversa finalità rispetto a quella dettata dalla legge.

Prevedere la trascrivibilità della domanda in questione equivarrebbe ad attribuire all’istituto della trascrizione una funzione diversa da quella prevista dall’articolo 2652, comma 1, n. 1 cc. Ci troveremmo dinnanzi a una trascrizione inutile, alla luce del fatto che l’accertamento dell’acquisto originario, producendo effetti retroattivi erga omnes, fa sì che l’acquisto della proprietà da parte dell’usucapente prevalga su tutti gli acquisti a titolo derivativo che vedono come dante causa l’usucapito.

A tutto ciò si aggiunge che la stessa la giurisprudenza di legittimità ribadisce la prevalenza dell’acquisto per usucapione rispetto a quello a titolo derivativo, indipendentemente dall’intervenuta trascrizione. Ne deriva che chi acquista a titolo originario non ha l’onere di trascrivere l’acquisto per farlo prevalere su eventuali altri acquirenti dallo stesso dante causa o per proteggerlo da acquisti a titolo derivativo successivi e, di conseguenza, non sussiste l’utilità derivante dalla trascrizione della domanda.

La trascrizione della sentenza di accertamento della domanda di usucapione riveste, infatti, una finalità meramente di pubblicità notizia, prevista solo per rendere edotti i terzi che l’acquisto a titolo originario è comprovato da un titolo giudiziario, così rendendo più semplice la successiva circolazione del bene.

Conclusioni
Dunque, secondo il provvedimento di cui alla presente nota, merita condivisione la tesi della non trascrivibilità della domanda giudiziale di accertamento in quanto risulta maggiormente rispettosa della disciplina normativa dettata in tema di pubblicità immobiliare, più aderente alla ratio dell’istituto della trascrizione delle domande giudiziali e più coerente con le caratteristiche dell’usucapione, quale fattispecie progressiva di acquisto del diritto reale a titolo originario (Cfr. i provvedimenti dei Tribunali di Lucca del 29 novembre 2024, di Roma del 20 dicembre 2022, di Catanzaro del 14 novembre 2012).

Alla luce di quanto sopra, va respinto il reclamo e va confermata la non trascrivibilità della domanda tesa ad accertare l’usucapione.
fonte: fiscooggi.it