Le agevolazioni per compendio unico decadono con l’affitto infra-decennale

Le agevolazioni previste, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, per l’acquisto di terreni costituenti un “compendio unico” vengono meno se l’acquirente, entro 10 anni dall’acquisto, concede in affitto i terreni stessi.

Questo principio è stato espresso dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 15583 del 21 maggio 2026.

Prima di esaminare nel merito la vicenda, occorre precisare che il legislatore ha disciplinato l’agevolazione relativa al trasferimento di terreni agricoli destinati a costituire un compendio unico con:

• l’articolo 5-bis della legge n. 97/1994, per i terreni compresi in comunità montane
• l’articolo 5-bis del Dlgs n. 228/2021, per i terreni non compresi in zone montane.

In entrambi i casi ai fini dell’agevolazione, che consiste nell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, è richiesto che il trasferimento abbia a oggetto terreni agricoli e sia effettuato nei confronti di coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali. Questi ultimi, per godere del beneficio fiscale, devono impegnarsi a costituire un compendio unico e a coltivarlo o condurlo per almeno dieci anni dal trasferimento.

La stessa normativa sopra richiamata prevede che il mancato rispetto degli obblighi assunti ai fini del godimento dell’agevolazione in esame determina il pagamento delle imposte in misura ordinaria, il pagamento degli interessi e l’irrogazione di una sanzione pari al 50% delle imposte dovute.

Nel caso esaminato nell’ordinanza n. 15583/2026, l’ufficio territoriale presso il quale era stato registrato l’atto di trasferimento di terreni, per i quali l’acquirente aveva chiesto le agevolazioni per il compendio unico, ha revocato parzialmente il beneficio in quanto alcune particelle erano state concesse in affitto a terzi poco dopo l’acquisto.

Tale circostanza, secondo l’ufficio, aveva fatto venir meno il requisito della coltivazione diretta del terreno da parte dell’acquirente.

A seguito dell’impugnazione del contribuente, la Cgt di primo grado di Grosseto ha ritenuto fondata la decadenza parziale dalle agevolazioni, mentre la Cgt di secondo grado della Toscana (decisione n. 1250/2023) ha accolto la tesi del contribuente.

I giudici della corte di Cassazione hanno, innanzitutto, rimarcato che la normativa sopra richiamata prevede che i terreni costituenti il compendio unico costituiscono un’unità indivisibile per dieci anni dal momento della costituzione e durante tale periodo non possono essere frazionati.

Dopo aver evidenziato che la dismissione, prima del termine stabilito dalla normativa, di una parte del compendio unico determina il recupero della tassazione ordinaria, sia pure limitatamente ai terreni alienati prima del tempo, si è espressamente affermato che “Non è possibile dubitare, d’altro canto, che pure la cessione in godimento dei beni o di parte di essi comporti la violazione dell’impegno assunto…e sia idonea a determinare la decadenza dall’agevolazione.”

In motivazione si è richiamata la pronuncia n. 22556/2022 dalla stessa Corte, con la quale si era evidenziata, ai fini della spettanza dell’agevolazione, la necessità dello sfruttamento diretto dei terreni.

Secondo la pronuncia esaminata non è rilevante che i terreni fossero stati concessi in affitto a favore del figlio del soggetto che aveva goduto delle agevolazioni per il compendio unico.

Ciò in quanto “…la norma che disciplina l’agevolazione de qua non prevede eccezioni sulla base del legame familiare tra l’acquirente dei beni – il quale si sia impegnato a costituire un compendio unico ed a coltivarlo o condurlo direttamente – ed il cessionario di diritti, reali o di godimento…trattandosi comunque di soggetti diversi e, dunque, tali da determinare la decadenza dalla fruizione dei benefici per colui il quale, al momento dell’acquisto, si era assunto il suddetto impegno.”

Nel ribadire che la finalità dell’agevolazione in esame è quella di preservare la coltivazione o la conduzione dei terreni in capo a un unico soggetto, i giudici hanno accolto il ricorso dell’Amministrazione finanziaria.

Occorre precisare, infine, che, a seguito della riforma dell’imposta di registro operata con l’articolo 10 del Dlgs n. 23/2011, sono state soppresse numerose agevolazioni relative ai trasferimenti immobiliari a titolo oneroso. Pertanto, l’agevolazione relativa al compendio unico rientra tra le agevolazioni soppresse, limitatamente ai trasferimenti a titolo oneroso, per effetto del citato Dlgs n. 23/2011.

L’agevolazione è ancora in vigore per i trasferimenti a titolo gratuito.
fonte: fiscooggi.it