16 Feb Bonus prima casa: si può accedere al Fondo Consap anche con un mutuo?
Il bonus prima casa non riguarda solo le agevolazioni fiscali: nel 2026 resta attivo anche il Fondo per i mutui prima casa, che permette ai cittadini con determinati requisiti di ottenere finanziamenti fino al 100% del valore dell’immobile. L’accesso dipende anche dal valore ISEE, elemento centrale per stabilire chi può beneficiare della garanzia statale.
È importante chiarire che non si tratta di un contributo economico diretto: il Fondo offre alla banca una garanzia pubblica che sostituisce o integra le garanzie ipotecarie, consentendo così di finanziare l’intero prezzo della casa senza anticipo da parte dell’acquirente.
Come funziona la garanzia del Fondo
Istituito nel 2013 e rifinanziato ogni anno, il Fondo rappresenta lo strumento principale per facilitare l’accesso al credito immobiliare. La Legge di Bilancio 2025 ha ridefinito i criteri di accesso, validi anche per il biennio 2026-2027. Possono richiedere un mutuo garantito:
- giovani coppie sposate o conviventi da almeno due anni, con almeno uno dei due sotto i 35 anni;
- nuclei monogenitoriali con figli minori;
- inquilini di alloggi degli Istituti autonomi case popolari;
- giovani under 36;
- famiglie con tre figli under 21 e ISEE fino a 40.000 euro;
- famiglie con quattro figli under 21 e ISEE fino a 45.000 euro;
- famiglie con cinque o più figli under 21 e ISEE fino a 50.000 euro.
Per queste categorie è prevista una “super-garanzia” che copre fino all’80% della quota capitale del mutuo, permettendo alle banche di erogare finanziamenti fino al 100% del valore dell’immobile.
Limiti e condizioni
Per accedere al Fondo è necessario non possedere altri immobili a uso abitativo, salvo quelli ricevuti in eredità e concessi gratuitamente a genitori o fratelli. La garanzia copre mutui fino a 250.000 euro.
Agevolazioni rafforzate per le famiglie numerose
La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto un sistema progressivo che aumenta sia la garanzia sia il limite ISEE in base al numero dei figli:
- 3 figli: garanzia fino all’80% – ISEE massimo 40.000 euro
- 4 figli: garanzia fino all’85% – ISEE massimo 45.000 euro
- 5 o più figli: garanzia fino al 90% – ISEE massimo 50.000 euro
Il quoziente familiare diventa quindi determinante per accedere alle condizioni più favorevoli.
Tassi d’interesse: la clausola di salvaguardia
Un’altra novità riguarda i tassi applicati ai mutui garantiti. Per legge, i mutui con garanzia all’80% devono avere un TEG non superiore al TEGM, aggiornato trimestralmente. Tuttavia, se i tassi di mercato aumentano rapidamente, le banche rischiano di non poter più rispettare il limite.
Per evitare il blocco delle erogazioni, la normativa 2025-2027 consente agli istituti di credito di superare il TEGM, adeguandosi all’IRS a 10 anni del mese precedente. In questo modo, anche in caso di rialzi improvvisi, i mutui garantiti restano operativi, pur con tassi leggermente più alti.
Come presentare la domanda
La richiesta non viene presentata direttamente dal cittadino, ma tramite la banca scelta per il mutuo. Non tutti gli istituti aderiscono al Fondo, quindi è necessario consultare l’elenco aggiornato sul sito ufficiale.
Per avviare la procedura servono:
- ISEE in corso di validità
- documentazione reddituale
- compromesso con il valore dell’immobile
- documenti personali
Una volta inoltrata la domanda, la risposta sulla concessione della garanzia arriva entro 20 giorni lavorativi. Il mutuo deve poi essere stipulato entro 90 giorni, altrimenti la garanzia decade.
